長沙晚報掌上長沙6月9日訊（高新麓谷記者 尹婷）從楓林三路俯瞰，鱗次櫛比的建筑在高新區(qū)保障性住房真人橋家園小區(qū)內拔地而起,。伴隨著優(yōu)美的景觀軸線,，中心廣場,、健身廣場、籃球場等一應俱全,。由南至北,，小區(qū)通透悠然的環(huán)境可一眼望穿?！拔覀兊男路孔涌善亮?，小區(qū)綠意盎然，設施設計都很人性化,?！奔毠?jié)之處更彰顯“精美”的高新區(qū)保障安置房，讓拆遷群眾交口稱贊,。

從前期設計到后期管理,，長沙高新區(qū)充分聽取老百姓的意見，推陳出新,，并將“精美長沙”理念貫穿始終,，打造了讓拆遷群眾住得安心、住得舒心的幸福家園,。

策劃 大數據專業(yè)定制

行走在真人橋家園小區(qū)內,，道路寬闊平整，綠茵茵的草坪讓人眼前一亮,，杜英,、香樟等花草樹木點綴其中，錯落有致的園林式景觀讓人好不愜意,。

打造幸福安居,，從前期設計就需要用足“繡花”功夫,。2017年4月開始，高新區(qū)住建局安排專業(yè)技術人員對全區(qū)已建成保障安置小區(qū)內各類居民,、小區(qū)物業(yè)公司一線工作人員等進行調研,，累計走訪群眾350余人次，召開不同規(guī)模的設計方案意見征求會43場,，收集整理了大量一手資料,，最終整理了實用性極高的關于保障性住房6000余字調研論文和1.4萬余字設計缺陷優(yōu)化指南。針對存在的問題,，長沙高新區(qū)在建筑及構造,、水電安裝、附屬工程,、幼兒園和商鋪等方面提出了數百條要求和建議,，甚至具體到了居民公共晾衣設施的選址。

基于調研所得的大數據,，長沙高新區(qū)貫徹“開門辦設計”的理念,，積極完善群眾參與建筑設計的機制，不斷在源頭上改善保障安置小區(qū)人居環(huán)境,，持續(xù)提升小區(qū)各類建筑的“安全,、適用、耐久,、經濟,、綠色、美觀”六大屬性,。

“在設計上,，我們安排了多樣化且具有豐富設計經驗的專業(yè)技術人員進行設計質量和工程進度的把控?！备咝聟^(qū)住房和建設管理局局長陶湘閩介紹,，專業(yè)設計人員規(guī)劃、村民參與設計及建筑專家評審共同為最終的保障房建畫好了規(guī)劃藍圖,。

在設計初期,，通過召開村民委員會，將規(guī)劃總圖和戶型圖交到村民代表手中,，由村民提建議,。“你需要一個什么樣的房子,，你需要打造一個什么社區(qū)？”

麓谷建發(fā)公司設計部,、高新區(qū)保障房規(guī)劃設計負責人肖鋼介紹,，在滿足國家,、省市區(qū)各行業(yè)相關標準的基礎上，根據村民意見對設計圖再改進,，最大程度保證達到拆遷群眾理想預期,。除了廣泛收集村民意見，高新區(qū)還通過公開招標聘請業(yè)內知名設計咨詢單位作為第三方對設計質量進行嚴格把關,。

“80平方米的安置房室內面積有多大哦,？”“門禁系統(tǒng)最好智能化一些”……4月22日晚，新一輪保障房設計研討會議在高新區(qū)住建局召開,。50余位村民代表就橋頭家園二期的規(guī)劃及戶型設計提出優(yōu)化建議和意見,。專業(yè)設計團隊“護航”，拆遷群眾各抒己見,，人頭攢動的會議室里,，一個新的夢想家園正在量身定制。

設計 細節(jié)決定成敗

小區(qū)階梯側建有平緩的無障礙坡道,，方便嬰兒推車和輪椅進出,；圍墻采用了更經久耐用的鋼筋混凝土預制景觀藝術圍欄美觀大方；商鋪外地面是混凝土壓膜路面,，避免因采用地磚被車輛碾壓后出現破損……真人橋家園小區(qū)采用的人性化設計贏得了拆遷群眾的點贊,。

夢想家園如何打造？高新區(qū)從舒適性,、適用性,、耐久性等建筑特性道出了解題密碼。為了營造更為舒適的居住體驗,，高新區(qū)保障房規(guī)劃指標容積率由2.8降到了2.7,。“我們的建筑密度現在是20%,，相對于其他的商品房來說,，我們打造的空間和舒適度是有顯著提高的?！毙や摻忉?，如果按照原來的容積率或者更高的密度來設計，盈利也會更高,。為了給拆遷群眾提供一個舒適寬敞的公共活動空間,，目前長沙高新區(qū)保障房建筑密度只有20%，容積率僅做到了2.7,。而更低的容積率帶來的是樓與樓之間更長,、更寬的間距，居住者能夠享受更大的采光面積和更長的采光時間,。

從2.8到2.7,，數字的微弱浮動帶來的卻是實實在在的更優(yōu)居住體驗,。為了打造精品工程，設計團隊對于數字的精準把控體現在方方面面,?！霸诮ㄔO選材方面，我們全部采用兩型產品,，也是高于普通住宅建設標準的,。”在真人橋家園,，肖鋼現場舉例,，就鋼筋含量和結構強度來說，一般建筑的安全設計裕量標準區(qū)間在1至2之間,，而高新區(qū)保障房設計團隊會把閾值控制在1.6或1.7,，以確保提高居住者生活和設備使用過程中的安全性、可靠性,。

走進已建成的保障房小區(qū)內,，可以看到籃球場、健身廣場一應俱全,?！皬难亟值纳虡I(yè)中心，到小區(qū)內的中心廣場,，再到健身廣場,，包括到籃球場形成了一個非常周正的景觀軸線?！痹谛や摰闹敢?，從南門外的主干道望到真人橋家園小區(qū)內，由南至北,，小區(qū)通透悠然的環(huán)境盡收眼底,。

如何科學進行功能分區(qū)，對商業(yè)排布以及人流,、車流走向進行安排,，肖鋼帶領著設計團隊也著實費了一番功夫?！罢嫒藰蚣覉@南門的楓林三路是高新區(qū)的一個主干道,，我們當時已經做了非常多的社會調研和實地勘察，以保證小區(qū)最后的商業(yè)及居住區(qū)的排布達到一個非常高的標準,?！毙や摻榻B，小區(qū)南門臨著主干道，在主入口的加持下可以極大方便居民停車,。值得一提的是,，該保障房小區(qū)的商業(yè)部分設有獨立的地下停車場,，而住宅區(qū)也擁有獨立的停車場,，可以最大限度保證商業(yè)車流和住宅車流分流而互不受干擾。

管理 創(chuàng)新機制解“痼疾”

以“四精五有”為標尺,，長沙高新區(qū)將用3至5年的努力,，讓麓谷新城按照“精準規(guī)劃、精美建設,、精致管理,、精明增長”，建設“有顏值,、有氣質,、有內涵、有格調,、有品位”的現代化大都市,。其中就提到了精致管理。除了地段佳,、配套好,、品質高，要提高幸福安居指數,，小區(qū)物業(yè)管理也占有重要一席,。

自2009年高新區(qū)第一個103號令保障安置房小區(qū)和馨園開工建設以來，已有10余年?，F有保障安置房項目商管運營和物業(yè)管理模式,，已無法適應新時代治理體系和治理能力現代化的要求，各種矛盾頻現,，諸多問題亟待解決,。如小區(qū)配建商鋪招租時間滯后或大量閑置，部分租金明顯低于市場價,，集體經濟組織資產效益低下難以彌補物業(yè)管理運營經費,，區(qū)財政兜底支付壓力大等。

為切實提升保障安置房小區(qū)物業(yè)服務,、商鋪招商及日常管理整體運營水平,，長沙高新區(qū)把工作重點從單純項目建設，提升為“建設+運管”,，邁入了“建管并重”新階段,。

從2019年9月份開始，高新區(qū)組織相關單位前往長沙各個有管理特色的小區(qū)學習借鑒，經過充分的市場調研和廣泛征求群眾代表意見之后,，決定將小區(qū)物業(yè)管理和商鋪運營統(tǒng)一為一個主體打包運營,，并最終于2020年9月份出臺《高新區(qū)新建保障房項目商管運營單位選聘和運營管理方案》。

據測算,，通過推行商管運營和物業(yè)管理一體化招標,，專業(yè)公司運營，10年合同期可為區(qū)財政節(jié)約物業(yè)補貼,、提質改造,、公共能耗等各類資金近5億元，創(chuàng)造公共收益近4500萬元,。

這一創(chuàng)新機制不僅為政府減負,，也直擊運營管理的“陳年舊疾”，開創(chuàng)保障安置房物業(yè)管理新局面,，提升了管理服務水平,。從規(guī)劃設計到運營管理，長沙高新區(qū)十年磨一劍,，將宜居宜業(yè)的精美畫卷繪到底,。從2011年首個大型保障住房和馨園小區(qū)交付入住，長沙高新區(qū)下足“繡花”功夫,，目前已建成了和馨園,、和潤園等9個保障房小區(qū)，總面積達350萬平方米,，安置拆遷群眾3萬余人,。