文/凱風

　　誰是全國“房住不炒”最堅決的城市?

　　長沙,，必有一席之地。

　　近日,，住建部近日印發(fā)《建設工作簡報》,，以《長沙市落實主體責任穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制》為題，對長沙在房地產市場調控方面的經(jīng)驗給予充分肯定并向全國推廣,。

　　全國學長沙,，這是來自頂層住房管理部門的肯定。

　　事實上,，多地已將長沙作為學習對象,。此前，深圳市住建局,、東莞市住建局已先后到長沙調研學習,，均對當?shù)胤康禺a調控工作成效、先進經(jīng)驗和典型做法給予高度評價,。

　　然而,，長沙模式廣受贊譽，“一個讓炒房客有去無回的城市”之名更是廣為人知,。

　　然而,，學長沙，并非想象的那么容易,。

　　01 長沙房價有多低?

　　2020年,，長沙住房均價僅為1萬元左右，遠遠低于同等城市能級的中西部省會,，甚至還低過許多東部沿海的普通地級市,。

　　單純看房價可能并不直觀，從房價收入比來看,，長沙是國內為數(shù)不多處于合理水平的城市之一,。

　　2019年，深圳房價收入比高達35,，三亞、北京,、上海,、廈門超過了20，廣州,、福州,、杭州,、南京、東莞,、蘇州等城市超過了15,。

　　只有長沙房價收入比低于7，位居全國主要城市末位,，符合3-9的國際正常水平,。

　　長沙房價之低，早已毋庸置疑,。

　　然而,，如此之低的房價，卻曾遭遇當?shù)厥忻裢对V,，連發(fā)六問質問“長沙房價為什么不能漲起”,。

　　當?shù)氐幕貞獞B(tài)度極為堅決：

　　繼續(xù)保持調控方向不變、調控目標不減,、調控力度不松,，持續(xù)保持長沙“房價洼地”比較優(yōu)勢，并使之成為長沙城市競爭,、產業(yè)聚集,、人才流入的要素保障，進一步提升老百姓的獲得感,、幸福感,。

　　總結起來就是四個字：房住不炒。

　　隨后,，當?shù)毓俜轿⑿殴娞枴伴L沙發(fā)布”發(fā)文：

　　選擇長沙,，只要肯奮斗，就能過上幸福生活,，“買得起房子,、娶得到妻子、養(yǎng)得好孩子”,。

　　一個萬億GDP的省會城市,，能讓普通打工人都能觸及買房的門檻，這是多么難得的成績?

　　02  長沙模式,，究竟是什么?

　　一是樓市調控全國最嚴,，“反炒房”態(tài)度最為堅決，幾乎遏制了所有投機空間,。

　　1,、限售4年。商品住房須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易,。2,、二套限購,。購買二套房，必須在首套房拿證4年之后,。3,、二套征收重稅。個人購買家庭第二套改善性住房,，按4%的稅率征收契稅,。4、堵住人才購房漏洞,。?？萍耙陨蠈W歷人才，須滿足在長工作生活24個月,。

　　要知道,，廣州限售只有2年，深圳只有3年,，兩地契稅均可減按1%-3%征收,，至于購買二套房僅有“認房又認貸”限制，不存在4年間隔期,，由此可見長沙調控之嚴,。

　　二是天量供應土地，杜絕人為制造短缺,。

　　房價短期看政策,，中期看土地，長期看人口,。畢竟,，土地是壟斷的，土地供應是否充分,，是不是存在人為制造短缺,，有沒有主動制造“地王”，決定著許多城市房價的走勢,。

　　2020年以來,，疫情沖擊之下，經(jīng)濟剛剛走上復蘇之路,，不少城市的地王卻呈現(xiàn)井噴之勢,，這些地王多數(shù)都是國企創(chuàng)造而來，背后不乏地方政府攪熱樓市的考慮,。

　　反觀長沙,，土地供應呈現(xiàn)井噴之勢，供求不存在人為制造的短缺。

　　從2015年到2019年,，長沙土地供應面積接近9000萬平方米，僅2019年就供應了2600多萬平方米,，這將為當?shù)靥峁┰丛床粩嗟淖》抗臻g,。

　　在內地，不少城市都將“土地資源緊張”作為房價上漲的依據(jù),。

　　事實上,，幾乎所有城市都不存在真正的土地短缺問題，問題是土地有沒有供應充分,、住宅用地究竟占比有多大,、住宅供求失衡有沒有人為因素存在?

　　即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺,。相比于土地緊缺,，深圳住宅用地長期供應不足才是更關鍵的癥結所在。(參閱《央媒點名一線城市!房產稅不遠了?》)

　　長期以來,，深圳居住用地占比20%左右,，低于國家相關標準中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上,。

　　03 中國房地產20多年的上行史,，讓“房價只漲不跌“的神話深入人心。一旦出現(xiàn)長沙這樣的例外,，就會引來各種各樣的口誅筆伐,。

　　“六問長沙為何不能漲起”，就是其中的代表,。這背后的典型觀點有二：

　　其一,，有觀點說，長沙遏制房價上漲,，最終只會拖累經(jīng)濟發(fā)展,。這是典型的房地產拉動經(jīng)濟的論調，也是大多數(shù)城市房地產依賴的由來,。

　　長沙是中國內地17個萬億GDP城市之一,，2019年GDP高達1.15萬億，相比2010年的4547億,，翻了一倍多,。

　　近年來，長沙經(jīng)濟增速位居主要省會城市前列,。2019年實際增速達到8.1%,，在17個萬億GDP城市中位居第一。

　　長沙經(jīng)驗,，還至少證明了另一點：即使不依賴房地產,，經(jīng)濟也能搞好,。

　　其二，有論調稱,，大放水時代,，長沙房價不漲，當?shù)鼐用皴e失了財富膨脹的機會,，這也讓高層次人才避而遠之,。

　　顯然，財富增值機會,，并不會屬于所有人,，即使存在受損，影響的恐怕也只是個別的炒房者,。有些城市的高房價本身就存在巨大泡沫,，所謂的財富只是紙面財富，本身就難以持續(xù),，一旦出現(xiàn)回調,，影響不是一般嚴重。

　　同時,，長沙人口非但沒有外流,，反而還是人口增量最多的十個城市之一。近3年,，長沙人口增量高達74.9萬,，位居全國第6位。

　　值得一提的是,，在最新發(fā)布的《中國城市營商環(huán)境指數(shù)評價報告2020》里,，長沙以80.96分位列中國100座城市營商環(huán)境指數(shù)榜第12名，比去年上升3位,，在省會城市指數(shù)榜中排名第6,。

　　同時，長沙連續(xù)13年獲評全國“最具幸福感城市”,，也是全國唯一連續(xù)13年獲此殊榮的城市,。

　　顯然，反炒房戰(zhàn),，給長沙帶來的不只是“房價洼地”的聲譽,，還給了經(jīng)濟產業(yè)以良性發(fā)展的空間。

　　04  長沙實踐充分證明,，樓市調控是有用的,，是百分之百能按住房價的。

　　這背后的關鍵在于，到底是形式主義調控還是真調控,，究竟是暗度陳倉式的明調暗松還是始終保持調控的剛性,，到底是松兩天緊兩天，還是能將樓市調控貫徹到底,。

　　然而,，在土地財政、房地產經(jīng)濟面前,，許多城市一直蠢蠢欲動，更有城市將房價低視為城市之恥,，這樣的樓市,，又如何能控得住?

　　由此可見長沙調控的來自不易，長沙值得一個房住不炒“先行示范區(qū)”的稱號,。