長沙晚報掌上長沙1月14日訊 據(jù)三湘都市報消息：13日,，記者從省發(fā)改委獲悉，《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（修訂征求意見稿）已于近日發(fā)布,?！掇k法》指出，物業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況等。

　　業(yè)主大會成立后的物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價

　　《辦法》明確,，物業(yè)費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前,，普通商品住宅實行政府指導價,。

　　普通住宅物業(yè)收費標準，如因成本變化或政府指導價標準變動需要調(diào)整的,，物業(yè)應在街道辦事處監(jiān)督下,，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意,，形成業(yè)主共同決定,，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整。

　　別墅,、其他非住宅及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅,，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　鼓勵物業(yè)對未入住業(yè)主實行適當優(yōu)惠

　　《辦法》指出,，物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，應當通過專項維修資金予以列支,，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或服務(wù)成本。

　　同時,，鼓勵物業(yè)對未入住或未使用的空置房業(yè)主,，實行適當費用優(yōu)惠。利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其所得收益應當主要用于補充專項維修資金,。

　　此外,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、利用公共部位公共設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等收入情況,，本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算等,。

　　附件

　　湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

　　（修訂征求意見稿）

　　第一條 ?為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,，維護業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國民法典》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）和《湖南省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際,，制定本辦法,。

　　第二條??本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。

　　第三條??本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用,。

　　第四條??政府提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭,，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成,。

　　第五條??物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策,、分級管理，物業(yè)服務(wù)收費應與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級相適應,。

　　省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、省市場監(jiān)督管理局負責制定全省物業(yè)服務(wù)收費的政策，指導,、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費工作,。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定全省物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標準。

　　市,、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、市場監(jiān)督管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為和收費標準的管理監(jiān)督工作。市,、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督,。

　　第六條??物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開,、公平以及質(zhì)價相符的原則,。

　　第七條??物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價,。

　　業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費實行政府指導價；別墅,、其他非住宅及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價,。

　　第八條??實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準,，由市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標準,、服務(wù)內(nèi)容等因素制定基準價及浮動幅度后向社會公布,。

　　第九條 ?業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準，由建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將具體收費標準報物業(yè)所在地的市,、縣發(fā)展和改革部門備案,。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)收費標準,，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致,。

　　第十條 ?業(yè)主大會成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化或政府指導價標準變動需要調(diào)整的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織,、指導與監(jiān)督下，公開真實,、完整,、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見,，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總戶數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意,，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行,。

　　第十一條 ?實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,，未成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,；已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意或者授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求,，選擇服務(wù)項目,、服務(wù)質(zhì)量等級，協(xié)商具體的收費標準,，并通過物業(yè)服務(wù)合同約定,。協(xié)商過程應當邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參與指導,。

　　第十二條 ?實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。確需調(diào)整的,，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢（梯）公示擬調(diào)價方案,、擬調(diào)價理由,、成本變動情況等相關(guān)資料，并按照《中華人民共和國民法典》,、《湖南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進行,。

　　第十三條 ?實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，政府指導價格（含基準價及浮動幅度）可根據(jù)物業(yè)服務(wù)平均成本,、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整,。

　　第十四條 ?實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式,，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定,。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式,。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式,。

　　第十五條??實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,，物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤,。

　　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十六條 ?物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸?wù)人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用,；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用,；

　?。┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用,；

　?。ㄆ撸┺k公費用；

　　（八）管理費分攤,；

　?。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　?。ㄊ┙?jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支,，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本,。

　　第十七條 ?物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)住宅的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外,。

　?。ㄒ唬┮艳k理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算,；

　?。ǘ┮殉鍪鄣形慈〉貌粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計算,；

　?。ㄈ┥形闯鍪鄣模凑战?jīng)房產(chǎn)管理部門審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計算,。

　　第十八條??物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當月物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納,；

　?。ǘ┓课萁桓顿I受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納,；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費,，由建設(shè)單位交納；

　?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位按照房屋購買合同約定通知買受人驗收交付房屋的,，買受人應按通知時間及時進行驗房辦理交付手續(xù)。在交付驗房時指出存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的,，整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納,；

　　（四）業(yè)主將其房屋出租,、出借給承租人,、借用人使用，且約定由承租人,、借用人交納物業(yè)服務(wù)費的,，從其約定,，業(yè)主依法承擔連帶責任。

　　鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)對已辦理房屋交付手續(xù)未入住或未使用的空置房業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費的實行適當費用優(yōu)惠,。

　　第十九條??物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi),，將轉(zhuǎn)讓事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔,；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定,。

　　第二十條??物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用,。

　　逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納,；業(yè)主委員會督促后仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

　　第二十一條 ?建設(shè)單位應當按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標準建設(shè)停車庫（位）,，優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求,。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案,，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量,、租賃價格、銷售價格,、有效期等,，并按規(guī)定報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

　　建設(shè)單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案,，在有效期內(nèi)不得以高于備案價格進行租售,，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務(wù)收費按照《湖南省機動車停放服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。已收取機動車停放服務(wù)費的,，不得重復收取車位物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十二條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水,、電,、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水,、供電,、供氣、供熱、通訊,、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,，也不得以未交物業(yè)費為由拒絕或限制業(yè)主購買水,、電的數(shù)量。

　　第二十三條 ?利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。其所得收益應當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十四條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),，服務(wù)收費由雙方協(xié)商確定,。

　　第二十五條??物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱,、服務(wù)項目,、服務(wù)質(zhì)量等級、計費方式,、收費標準,、收費依據(jù)以及市場監(jiān)管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督,，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用,。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況,、利用公共部位公共設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等收入情況,，本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算。業(yè)主提出質(zhì)詢時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時答復,。

　　第二十六條??各級發(fā)展和改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)督管理部門依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督管理,。在監(jiān)督檢查,、價格成本監(jiān)審過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合,，如實反映情況,，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假,。

　　第二十七條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,，由相關(guān)部門依法查處或懲戒：

　　（一）違反本辦法第九條規(guī)定,，擅自制定或上調(diào)收費標準并收取物業(yè)服務(wù)費的,；

　　（二）超過政府指導價標準收費的,；

　?。ㄈ┥米栽O(shè)立強制性收費項目的；

　?。ㄋ模┎粚嵭忻鞔a標價或不按規(guī)定明碼標價的,；

　　（五）其他違反價格法律,、法規(guī)等規(guī)定的,。

　　第二十八條??本辦法由省發(fā)展和改革委員會同省住房和城鄉(xiāng)廳、省市場監(jiān)督管理局按照各自職責負責解釋,。

　　第二十九條??本辦法自2022年 月 ?日起施行,。《湖南省發(fā)展和改革委員會 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4號）同時廢止,。