長沙晚報掌上長沙11月7日訊（全媒體記者 李廣軍 通訊員 孫霜 蘇逢連）對小區(qū)物業(yè)的種種不滿,，業(yè)主往往會用拒交物業(yè)費的方式來表達,，物業(yè)服務單位與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾糾紛也因此不斷增加,。記者從長沙市中院了解到,，近年來,，法院審理了不少物業(yè)服務合同糾紛,，對于提供物業(yè)服務質量存在重大瑕疵的物業(yè)公司,，判決根據其違約情形，適當減免物業(yè)費,。法官同時也提醒,，業(yè)主不能以物業(yè)服務不滿意或存在瑕疵為由拒交物業(yè)費，一旦物業(yè)服務正常管理所需經費無法得到保障,，不利于小區(qū)整體運營管理,。

　　不能以存在瑕疵否認所有物業(yè)服務

　　漆先生在長沙某小區(qū)有一套住房，從2020年1月1日至2023年3月31日,，因為未繳納物業(yè)費,，被物業(yè)公司告上法庭。

　　小區(qū)衛(wèi)生清潔不到位,、公共設施維護不及時,、管理秩序不正規(guī)……漆先生表示,，自己不交物業(yè)費，是因為物業(yè)服務未按照物業(yè)合同執(zhí)行,，嚴重違反合同約定,，“地下室車輛亂停亂放、公共部位墻面脫落嚴重,、小區(qū)綠化雜草叢生,、公共照明損壞后無人更換等，我多次督促物業(yè)也沒有改善,，才無奈停繳物業(yè)費,，并不是故意欠繳?！?/p>

　　“業(yè)主說我們一些地方不到位,，但服務是無盡頭的，不敢保證說讓所有的業(yè)主都滿意,。我們整個小區(qū)服務,，業(yè)主滿意度調查達到95%?！蔽飿I(yè)公司則表示,，物業(yè)費收繳率也達到了95%，得到了大部分業(yè)主的認可,。

　　一審法院判決漆先生向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費,。漆先生不服，上訴至長沙市中院,。

　　長沙市中院認為,，本案中，物業(yè)公司提供了物業(yè)服務,，漆先生作為業(yè)主,，應向其繳納拖欠的物業(yè)管理費。針對漆先生提出“物業(yè)服務存在瑕疵,，其不應繳納物業(yè)費”的主張,，經審查，雖物業(yè)公司在小區(qū)提供的物業(yè)服務瑕疵客觀存在,，但尚不構成重大瑕疵,，但對漆先生等業(yè)主指出的物業(yè)服務方面的問題，物業(yè)公司應當進行整改,。法院最終駁回上訴,，維持原判。

　　法官表示,，支付物業(yè)費是業(yè)主的義務,，業(yè)主僅以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒不支付全部物業(yè)費,，法院一般難以支持。如果物業(yè)服務確實存在重大瑕疵,，法院裁判時會全面審查,，對物業(yè)費進行酌減。

　　列入“黑榜”當年度物業(yè)費按70%計算

　　在另一起糾紛中,，唐先生是某小區(qū)業(yè)主,，因認為物業(yè)公司提供物業(yè)服務水平差，自2018年1月1日起就拒絕繳納物業(yè)費,。后物業(yè)公司多次催討無果,，去年年底向法院提起訴訟,，要求唐先生支付物業(yè)費,。

　　一審法院認為，根據《物業(yè)服務合同》,，在物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務后,，唐先生應當支付物業(yè)費。唐先生提交的照片等證據雖能證明物業(yè)公司服務存在瑕疵,，但并未舉證證明物業(yè)公司履行合同存在重大違約行為,，故判決唐先生向物業(yè)公司支付物業(yè)費。唐先生不服,，向長沙市中院提起上訴,。

　　長沙市中院經審理后認為，根據物業(yè)公司提交的日常工作記錄等材料,，可以認定物業(yè)公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務,，唐先生應當支付物業(yè)費。但根據查明事實,，該物業(yè)公司因物業(yè)服務瑕疵被政府相關職能部門列入2021年度第二季度物業(yè)小區(qū)服務質量評價“黑榜”,，可以認定該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵。因此,，一審對物業(yè)公司主張的物業(yè)費予以全部支持欠妥,，遂改判該物業(yè)公司列入物業(yè)“黑榜”當年度即2021年度的物業(yè)費按70%計算，其余年份的物業(yè)費仍認定業(yè)主需按合同約定標準支付給物業(yè)公司,。

　　拒交物業(yè)費損害其他正常交費業(yè)主利益

　　“司法實踐中,，不少物業(yè)糾紛的產生都源于業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務質量不滿，如何對物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務質量作出評價成為此類案件的審理難點,?！痹摪赋修k法官劉忠二表示，長沙市住建部門近年來開始推行物業(yè)“紅黑榜”機制,，被列入“黑榜”的物業(yè)服務企業(yè)不同程度存在服務質量差,、被業(yè)主集中投訴等問題,，目前市住建部門基本形成了每季度公布一次物業(yè)“紅黑榜”名單的常態(tài)化監(jiān)管模式。長沙中院在審理本案時,，將住建部門對物業(yè)服務企業(yè)的評價應用于司法審判,，破解物業(yè)糾紛中物業(yè)服務質量的事實評價難點，從而督促物業(yè)服務企業(yè)提升服務質量,，從源頭化解物業(yè)矛盾,。

　　劉忠二提醒，物業(yè)服務提供者收取物業(yè)費用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)及小區(qū)秩序的正常運行,，業(yè)主拒交物業(yè)費的行為,，不僅會造成物業(yè)服務企業(yè)運營經費不足，無法維持正常的物業(yè)服務水平,，還損害其他正常交費業(yè)主的利益,，“物業(yè)公司更應按照合同的約定，加強與業(yè)主的溝通,，加大對小區(qū)的服務管理,，及時高效為業(yè)主解決實際問題?！?/p>