長沙晚報掌上長沙8月19日訊 據(jù)瞭望智庫微信公號消息：近日,，一名5歲男童與母親路過位于深圳福田區(qū)的京基御景華城小區(qū),，被從20樓墜落的玻璃窗砸傷,，男童經(jīng)搶救不治身亡,。據(jù)了解,，這一交付使用不滿15年的小區(qū)，在后續(xù)隱患排查中,，還發(fā)現(xiàn)數(shù)起窗戶螺絲松動、螺絲缺失,、滑撐生銹或斷裂等情況……部分小區(qū)建筑設(shè)施“未老先衰”導(dǎo)致安全事故,，近年來引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

　　專家告訴《瞭望》新聞周刊記者,，部分小區(qū)“未老先衰”的背后,，既有房地產(chǎn)質(zhì)量源頭端因素，也存在物業(yè)管理不善等原因,。小區(qū)管理不善不僅影響了居民的獲得感,，還造成開發(fā)商、物業(yè)與居民之間矛盾交織,?！靶^(qū)病”如何破解？

　　部分住宅小區(qū)“未老先衰”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，不僅“高空墜窗”等“急性病”威脅公共安全,，“電梯停擺”等“慢性病”在不少小區(qū)也呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢。

　　長沙市岳麓區(qū)的鈺龍?zhí)煜滦^(qū)是附近聞名的“學(xué)區(qū)房”小區(qū),，房屋單價在岳麓區(qū)名列前茅,。然而，在很長一段時間里,，電梯狀況百出,、垃圾久置污臭四散、高空拋物砸壞車輛等情況讓不少業(yè)主難以忍受,。

　　“電梯停擺”等“小區(qū)病”,，還加劇了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾,。6月23日晚，重慶江北區(qū)海語江山小區(qū)發(fā)生一起保安毆打業(yè)主事件,。事發(fā)時,，業(yè)主正在電梯口添加鄰居微信，想建群商量停擺電梯的維修問題,，被兩名保安打傷入院,。據(jù)了解，這一小區(qū)因電梯停擺,，有業(yè)主稱要爬30樓上下班,。

　　電梯老化、墜窗頻發(fā),、門禁虛設(shè),、垃圾成山……有居民反映，一些房齡才10多年的小區(qū),，就已出現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)置損壞嚴重,，小區(qū)整體環(huán)境和物業(yè)管理水平每況愈下。

　　部分小區(qū)管理失序同時帶來不少潛藏的服務(wù)管理漏洞和風(fēng)險,，一定程度加速了小區(qū)的折舊,。

　　物業(yè)管理“先天不足”

　　部分住宅小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)源頭端，就埋下“小區(qū)病”病根,。家在長沙市鳳凰城小區(qū)的宋先生告訴記者,，自家房子的外墻滲水，只要遇到下雨天,，屋內(nèi)的墻面就會水跡斑駁,。小區(qū)內(nèi)多戶人家都有類似的情況。有的人家墻體開裂,，墻皮如紙糊一般,，用手一撕就往下掉。他們向物業(yè)公司反映過多次,，但物業(yè)“維修”就是在墻上刷一層白漆,，無法從根子上解決問題。

　　北京盈科（長沙）律師事務(wù)所律師鐘玉琦說,，從目前情況看,，小區(qū)外墻滲水屬于房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)采取有效補救措施,，賠償業(yè)主損失,。

　　一些小區(qū)物業(yè)公司負責(zé)人表示，建筑隱患在驗收時難以發(fā)現(xiàn),，導(dǎo)致業(yè)主入住之后,，問題叢生,，物業(yè)也十分頭痛。但是,，在實踐中,，對于房地產(chǎn)商、建筑公司等的責(zé)任,，往往難以追究,。

　　也有一些小區(qū)在建設(shè)之初，規(guī)劃不夠科學(xué)合理,，導(dǎo)致垃圾處理,、車位數(shù)量、小區(qū)公共活動空間等問題,，引發(fā)小區(qū)物業(yè)之間的矛盾,。

　　西南政法大學(xué)教授、重慶市政協(xié)委員程德安說,，一是小區(qū)規(guī)劃存缺陷,，車位、電梯等小區(qū)固有配套設(shè)施不足,；二是小區(qū)周邊配套設(shè)施不足,，一個大型小區(qū)，要考慮教育,、商業(yè)、醫(yī)療及運動設(shè)施等配套,。但現(xiàn)實中,，一些居住人口數(shù)萬的小區(qū)，都沒有完整配套這些功能,，給群眾生活帶來不便,。

　　部分小區(qū)物業(yè)管理不善，共建共治共享不足,，甚至激發(fā)多方矛盾,。專家就此分析認為：

　　一是相當一部分小區(qū)的物業(yè)公司就是開發(fā)商自己成立的公司，把小區(qū)物業(yè)服務(wù)當作生財之道,，專業(yè)水平不夠,，服務(wù)意識薄弱。

　　二是目前小區(qū)要成立業(yè)主委員會都非常困難,，遑論在此基礎(chǔ)上更換物業(yè)公司,、動用維修基金等，反復(fù)拉鋸讓問題難以解決,。

　　三是居民社區(qū)治理參與能力和意識不足,，部分居民以自身利益為先,，不顧全體，導(dǎo)致意見難以達成共識,。

　　部分小區(qū)還因為“鄰避效應(yīng)”,，業(yè)主與物業(yè)“長期拉鋸”。長沙鈺龍?zhí)煜滦^(qū)垃圾臭味擾民問題久拖未決,，屢次投訴,，已成為湖南省省級環(huán)保督察反饋問題。小區(qū)內(nèi)的居民告訴記者,，在建設(shè)之初,，開發(fā)商沒有完全建好小區(qū)內(nèi)的垃圾站，居民入住后垃圾滿地,，臭氣熏天,。后來想要建設(shè)了，但所選樓棟的業(yè)主認為買房時沒有告知會建設(shè)垃圾站,，堅決反對,，提議建到小區(qū)西北角的公共空地中。又有居民認為會破壞周邊籃球場,、公園等活動區(qū)域的空氣,，提出反對。這一問題直到省級環(huán)保督察關(guān)注后才開始解決,。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉等人指出,，從政策層面來看，當前物業(yè)管理面臨兩大緊迫問題：

　　一是維修基金如何使用,，很多城市的維修基金處于“睡眠狀態(tài)”,，使用門檻太高，想用用不了,；

　　二是小區(qū)的車位比問題,，目前相關(guān)規(guī)定沒有專門針對車位比做出具體規(guī)定，有些文件只是籠統(tǒng)地提出要滿足居民生活需求,，在具體配備上,，有的小區(qū)是1∶0.7，有的是1∶0.5,，差別很大,，需要從政策層面加以完善。

　　多管齊下促發(fā)展

　　針對“小區(qū)病”多發(fā)的狀況,，浙江師范大學(xué)教授,、長江學(xué)者李建華認為，政府,、房地產(chǎn)商,、物業(yè)公司,、業(yè)主等應(yīng)該形成合力共促小區(qū)健康發(fā)展，物業(yè)公司要與業(yè)主建立良好互信關(guān)系,，業(yè)主則應(yīng)樹立共建共享社區(qū)生活理念,，提高參與社區(qū)共治的能力和水平。

　　一些專家建議,，推進建筑終身負責(zé)長效機制,，讓從業(yè)者對行業(yè)有敬畏心，從源頭杜絕安全隱患,。

　　特別是在住宅小區(qū)共建共治共享治理格局構(gòu)建中,，應(yīng)進一步發(fā)揮業(yè)委會的主體作用。部分受訪人士建議,，在有條件的小區(qū),，由政府統(tǒng)一管理逐步改為由業(yè)主管理。業(yè)主大會尚未成立的小區(qū),，住建部門應(yīng)該幫助其成立業(yè)主大會,，解決住宅專項維修基金落地問題。這樣既能幫助小區(qū)的自我管理,，也能減小政府主管部門的行政壓力和行政風(fēng)險,。

　　進一步來看，住宅專項維修基金的管理機制亟待完善,。住宅專項維修基金被稱為房屋的“養(yǎng)老金”,，實踐中由于使用范圍不明確，申請使用程序較為繁瑣,，且尚未建立完整的續(xù)籌與補交制度,，未來部分小區(qū)或出現(xiàn)入不敷出的情況。

　　專家建議,，各地應(yīng)盡快成立房屋維修基金管理中心，提高資金使用的合理性和安全性,。同時簡化使用申請程序,，縮短審批時間，提高基金使用率,，如突破“需先經(jīng)過雙2/3（占住宅面積2/3的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主）簽名同意”等申請使用的政策瓶頸,，還可建立預(yù)支付制度，開通物業(yè)應(yīng)急維修經(jīng)費使用綠色通道等,。