長沙晚報掌上長沙5月18日訊（全媒體記者 鄧艷紅 通訊員 李果）居住在城市住宅小區(qū),，離不開物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保潔、安保等服務(wù),。好的物業(yè)服務(wù)能讓業(yè)主感受到回家的舒適與溫馨,，但如果物業(yè)服務(wù)不到位，就會讓業(yè)主心里添堵,。

　　面對物業(yè)服務(wù)不到位等現(xiàn)象,，業(yè)主維權(quán)是否有法律依據(jù)，又該如何正確維權(quán),？近日,，針對生活中一些常見的物業(yè)服務(wù)不到位的行為，湖南省高級人民法院發(fā)布了維權(quán)的法律依據(jù)及維權(quán)途徑,。

　　物業(yè)公司以業(yè)主欠交物業(yè)費為由,，采取停水、停電,、停氣,、停用電梯等行為

　　維權(quán)途徑：向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門投訴,，由相關(guān)部門責令物業(yè)公司整改,。造成損失的，相關(guān)業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司賠償,。

　　法條鏈接：《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十九條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水,、電、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。供水,、供電、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位應(yīng)當向終端用戶收取有關(guān)費用,。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電,、供水、供熱,、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費,。”

　　《中華人民共和國民法典》第二百八十七條：“業(yè)主對建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為,，有權(quán)請求其承擔民事責任,。”

　　物業(yè)服務(wù)著實糟糕且長期不整改

　　維權(quán)途徑：召開業(yè)主大會表決更換物業(yè)公司,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)系由建設(shè)單位（開發(fā)商）選定,，業(yè)主未參與選聘，部分存在服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)態(tài)度不到位情況,。入住率較高的小區(qū)應(yīng)及時成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，一則可在平日由業(yè)委會與物業(yè)公司溝通,、交涉改進服務(wù)事宜，二則可在必要時表決更換物業(yè)公司,，通過市場選擇,、競爭的手段促進物業(yè)公司提高服務(wù)水平。

　　法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第二百七十八條：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人……決定前款其他事項,，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。”

　　第二百八十四條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理,。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換,?！?/p>

　　第九百四十條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。”

　　第九百四十六條：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,，可以解除物業(yè)服務(wù)合同,。決定解聘的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人,，但是合同對通知期限另有約定的除外,。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外,，業(yè)主應(yīng)當賠償損失,。”

　　《物業(yè)管理條例》第十條：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。但是,，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責,?！?/p>

　　業(yè)主未交物業(yè)費被起訴，并要求支持滯納金（違約金）

　　維權(quán)途徑：積極應(yīng)訴,。如因物業(yè)服務(wù)不到位暫未交納物業(yè)費,，可在答辯時陳述自己欠交物業(yè)費的理由，并提交相關(guān)證據(jù),。如能舉證證明物業(yè)公司確未依照法律規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù),，可向法院提出減少相應(yīng)物業(yè)費、不支付滯納金的意見,，由法院依法審查,。需注意的是，對物業(yè)公司服務(wù)不到位之處,，要及時拍照取證,，以備應(yīng)訴所需。另外,，物業(yè)服務(wù)是一個持續(xù),、動態(tài)的過程，留存證據(jù)要注意有連續(xù)性,、持續(xù)性,。

　　法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第五百零九條：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)……”

　　第五百七十七條：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。”

　　第五百九十二條：“當事人都違反合同的,，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任,。當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯的,，可以減少相應(yīng)的損失賠償額?！?/p>

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條：“當事人對自己提出的主張,，有責任提供證據(jù)……”

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明,，但法律另有規(guī)定的除外,。在作出判決前,，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果,?！?/p>

　　維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護不到位

　　維權(quán)途徑：直接或通過業(yè)委會與物業(yè)公司溝通,、交涉,，要求改進服務(wù)；向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門反映,、投訴，由政府職能部門督促物業(yè)公司整改,。

　　法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第二百八十五條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督,，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作,?！?/p>

　　《物業(yè)管理條例》第十五條：“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：……（三）及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同……”

　　《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十三條：“各級發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、市場監(jiān)督管理部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督管理,。在監(jiān)督檢查,、價格成本監(jiān)審過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合,，如實反映情況,，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料,，不得弄虛作假,。”

　　家中失竊,、車輛被刮擦

　　維權(quán)途徑：第一時間報警由公安機關(guān)處理,。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)沒有保管的義務(wù)，但如果物業(yè)公司存在門崗無人值守,、監(jiān)控損壞不及時維修等疏于管理情形導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生的,，業(yè)主可要求物業(yè)公司承擔相應(yīng)的賠償責任。

　　法條鏈接：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù),，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持,?！?/p>

　　小區(qū)內(nèi)行人或車輛被墜落物砸傷

　　維權(quán)途徑：向侵權(quán)人主張賠償。物業(yè)公司未采取必要的安全保障措施的,，可要求物業(yè)公司承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責任,。同時，可向公安部門報案,，由公安機關(guān)調(diào)查處理,。

　　法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條：“禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的,，由侵權(quán)人依法承擔侵權(quán)責任,；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,，由可能加害的建筑物使用人給予補償,。可能加害的建筑物使用人補償后,，有權(quán)向侵權(quán)人追償,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的,，應(yīng)當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責任,。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機關(guān)應(yīng)當依法及時調(diào)查,，查清責任人,。”

　　物業(yè)公司收費不規(guī)范

　　維權(quán)途徑：向市場監(jiān)督管理部門或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴,。市場監(jiān)督管理部門對物業(yè)費收取有監(jiān)管職責,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是物業(yè)公司的行業(yè)管理部門，有權(quán)對物業(yè)公司的違規(guī)行為進行處理,。

　　法條鏈接：《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十三條：“各級發(fā)展和改革部門,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、市場監(jiān)督管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責,，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查,、價格成本監(jiān)審過程中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合，如實反映情況,，提供必要的賬簿,、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假,?！?/p>

　　第二十四條：“物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市場監(jiān)督管理部門按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定予以處罰：（一）違反本辦法第八條和第九條規(guī)定,，不遵守政府指導(dǎo)價管理擅自制定或上調(diào)收費標準并收取物業(yè)服務(wù)費的,；（二）超過政府指導(dǎo)價標準收費的；（三）擅自設(shè)立強制性收費項目的……”

　　小區(qū)消防通道被堵

　　維權(quán)途徑：物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的公用消防設(shè)施有維護管理義務(wù),，如業(yè)主向物業(yè)公司反映無果,，可向消防部門反映、投訴,，由消防部門責令物業(yè)公司或相關(guān)業(yè)主整改,。

　　法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十二條：“……對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、消防等法律法規(guī)的行為,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理,?！?/p>

　　《中華人民共和國消防法》第十八條：“……住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù),?！?/p>

　　《中華人民共和國消防法》第六十七條：“機關(guān)、團體,、企業(yè),、事業(yè)等單位違反本法第十六條、第十七條,、第十八條,、第二十一條第二款規(guī)定的，責令限期改正,；逾期不改正的,，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分或者給予警告處罰,。”

　　物業(yè)公司被更換后不搬走或不移交資料

　　維權(quán)途徑：請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門出面協(xié)調(diào),，也可向法院提起相關(guān)訴訟。

　　法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十九條：“物業(yè)服務(wù)合同終止的,，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會,、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況,。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費,；造成業(yè)主損失的,，應(yīng)當賠償損失?！?/p>