長沙晚報全媒體記者 孫占鋒

　　開發(fā)商交房時,，發(fā)現(xiàn)問題必須整改，要不要交物業(yè)費,？已經(jīng)交了鑰匙,，但沒裝修、沒入住,，要不要交物業(yè)費,？物業(yè)公司安保、衛(wèi)生服務(wù)太差,，可不可以不交物業(yè)費,？……買房一陣子,，物業(yè)一輩子,！對每個人來說，身邊的“小物業(yè)”,，著實關(guān)乎到“大民生”,。特別是類似上面這些問題，想必很多人或多或少都遇到過,。那么,，物業(yè)費可不可以不交、少交,？近日,，修訂后的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）發(fā)布，自2022年5月15日起施行,，有效期五年,。我們不妨從中探尋一下法規(guī)層面的依據(jù)。

　　問題1

　　正式收房前,，要不要交物業(yè)費,？

　　要交！但不要自己掏腰包。先看《管理辦法》第十五條第（三）款的表述——

　　買受人在查驗收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的,，整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納,。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收,，由物業(yè)買受人交納,，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。

　　開發(fā)商要你收房時,，如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,、不滿意，可以要求開發(fā)商進(jìn)行整改,，比較常見的是類似空鼓,、裂紋、漏水,、不平整等方面的小問題,。如果是嚴(yán)重影響建筑主體結(jié)構(gòu)（承重墻、梁,、柱等）安全的質(zhì)量問題,，房屋很難通過竣工驗收，哪怕真的這樣交到你手里,，也完全可以依法要求解除購房合同,，并要求賠償。

　　《管理辦法》明確了建設(shè)單位向受買人交房時間節(jié)點必須是實質(zhì)性辦理了交付手續(xù),。若房屋有小問題需要整改,，整改期間的物業(yè)費還是要交的，但是由開發(fā)商來交,。如果“無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)”,，物業(yè)費也是要交的，也是首先由開發(fā)商“墊付”然后再向買房人追繳,。

　　問題2

　　收了房后,，就要立即交物業(yè)費嗎？

　　有一個月的費用不用自己交,。先看《管理辦法》第十五條第（一）（二）款的表述——

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位交納,；

　?。ǘ┓课萁桓顿I受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納,；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費,，由建設(shè)單位交納,。

　　很明確，收房當(dāng)月的物業(yè)費也是由開發(fā)商來交的,，次月及以后的物業(yè)服務(wù)費,，才由業(yè)主交納。舉個例子：房子2022年5月15日正式交付,，按時收房后,，從2022年6月開始交物業(yè)費就行。

　　問題3

　　沒裝修,、沒入住,，要不要交物業(yè)費？

　　要交,，但是可以打折,，而且最起碼九折！先看《管理辦法》第十五條第（五）款的表述——

　?。ㄎ澹I(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間,，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)費按不超過90%交納,，具體優(yōu)惠幅度由市,、縣確定。

　　翻譯一下：就是最多也只交90%,，還可以更低,。不過，收房后一分錢物業(yè)費都不交,，肯定是不對的,。

　　問題4

　　對物業(yè)服務(wù)不滿意，可以不交物業(yè)費嗎,？

　　大多數(shù)情況下不行,！先看《管理辦法》第十七條的表述——

　　物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用,；逾期不交納的,，物業(yè)服務(wù)人依法追繳。成立了業(yè)主大會的,，其業(yè)主委員會有義務(wù)督促業(yè)主交納,。

　　這里明確的是業(yè)主的義務(wù)，就是按物業(yè)服務(wù)合同“按時足額”交物業(yè)費,，不交的話物業(yè)公司可以去法院告你,，而且根據(jù)大多數(shù)案例，一告一個準(zhǔn),。

　　業(yè)主就這么憋屈沒法了,？也不是,！對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體看待，因為物業(yè)服務(wù)單位所服務(wù)的是全體業(yè)主和整個小區(qū),，用法律術(shù)語講“具有公共性和整體性,，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性”,，因此業(yè)主個人不能因為對物業(yè)公司的安保,、衛(wèi)生等局部服務(wù)不滿而拒交物業(yè)費。但是,，如果物業(yè)服務(wù)明顯違法了,，安全保障明顯缺失、接連招賊了,，垃圾沒人清理,、堵了大門了……這些情況下，物業(yè)費可以適當(dāng)減免,，甚至可以要求物業(yè)單位進(jìn)行賠償,。當(dāng)然了，這些情況協(xié)商不順的話,，鬧不好都得走法律程序,。

　　問題5

　　物業(yè)公司可以通過停水停電催交物業(yè)費嗎？

　　不合法,！先看《管理辦法》第十九條的表述——

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水,、電、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用,。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電,、供水,、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費,。

　　翻譯一下：對于供水,、供電、供氣等第三方產(chǎn)品而言,，物業(yè)單位只是提供輔助服務(wù)的,，所收費用也是“代收”,，連“手續(xù)費”都不得額外收取，更何況去切斷關(guān)乎業(yè)主基本生計的水電氣呢,？換言之,，水電氣的供應(yīng)，從法律層面講是另一個服務(wù)關(guān)系,，不是物業(yè)服務(wù)的主體內(nèi)容,。

　　對于物業(yè)公司而言，業(yè)主欠物業(yè)費不交的話,，可以通過催告,、提起訴訟或申請仲裁等合法的方式解決。

　　問題6

　　停車位被物業(yè)對外出租,，合法嗎,？

　　有可能已經(jīng)違法了。先看看《管理辦法》第二十條的表述——

　　未成立業(yè)主大會前,，由物業(yè)服務(wù)人代管物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益，經(jīng)營收益應(yīng)實行?？顚Ｓ貌⒍ㄆ诠臼罩闆r,。其他經(jīng)營主體利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營前,，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)人的同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù),。其他經(jīng)營主體交納的租金或其他收入應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用范圍。

　　根據(jù)法律人士分析,，上述問題的焦點在于物業(yè)公司是否有權(quán)將地面停車位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經(jīng)營,。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營,，屬于無權(quán)處分,，業(yè)主委員會可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復(fù)原狀,，并賠償損失,。

　　若物業(yè)公司對外出租經(jīng)營是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的,，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補充業(yè)主專項維修資金,，不得由物業(yè)擅自挪用。

　　問題7

　　屋頂滲漏,、水管開裂,，可以不交物業(yè)費嗎,？

　　不可以。這個問題《管理辦法》里沒有明文涉及,，但是我們根據(jù)以往案例歸結(jié)一下,。

　　如果漏水等問題是房屋本身的，那么開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方,，對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,。漏水、滲水等屬于房屋質(zhì)量問題,，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系,，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任；如果是裝修后的水管開裂,、漏水問題,，那么應(yīng)該找裝修公司來賠償。

　　當(dāng)然,，日常生活中,，口碑好、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)公司總是“萬能的”,，他們往往會對類似問題第一時間趕到現(xiàn)場,、第一時間進(jìn)行救助。但對于業(yè)主來講,，厘清不同的法律關(guān)系后,，就自然明白不能以此為由拒交物業(yè)費了。