長(zhǎng)沙晚報(bào)掌上長(zhǎng)沙12月10日訊（全媒體記者 李廣軍 通訊員 劉中芳）10日,，長(zhǎng)沙市中院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布長(zhǎng)沙法院涉物業(yè)糾紛八大典型案例，示范引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主依法誠(chéng)信履約，推動(dòng)形成良性循環(huán),、和諧穩(wěn)定的社區(qū)關(guān)系。

物業(yè)服務(wù)存在瑕疵,，不能拒繳物業(yè)費(fèi)

【明確】物業(yè)公司提供了基本的物業(yè)服務(wù),，小區(qū)業(yè)主應(yīng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)，不能因物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi),。

羅某與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》就物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行了約定,。因房屋存在漏水問(wèn)題，羅某未向某物業(yè)公司交納自2016年4月1日至2023年9月1日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。

法院生效判決認(rèn)為，羅某與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自的義務(wù),。某物業(yè)公司已實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)，羅某作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi),。關(guān)于羅某主張自家房屋漏水,、小區(qū)公共收益未公示等問(wèn)題作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由，因羅某該主張與其拒付物業(yè)費(fèi)非同一法律關(guān)系,，且羅某針對(duì)漏水問(wèn)題已經(jīng)起訴樓上業(yè)主,，上述問(wèn)題不足以作為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。同時(shí),，因羅某逾期交納物業(yè)費(fèi),，還應(yīng)向某物業(yè)公司支付違約金，法院酌情按欠付物業(yè)費(fèi)金額的5%計(jì)算違約金,。

法院表示,，物業(yè)服務(wù)系一項(xiàng)整體性、綜合性、持續(xù)性的服務(wù),，而非靜態(tài)的或一次性的,。物業(yè)公司提供了基本的物業(yè)服務(wù)，則小區(qū)業(yè)主應(yīng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi),，不能因物業(yè)服務(wù)中暫時(shí)或某一部分存在問(wèn)題而全盤(pán)否定物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的事實(shí),，更不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，否則業(yè)主可能構(gòu)成違約,，除了交納欠付的物業(yè)費(fèi),，還需要承擔(dān)違約金。

物業(yè)公司上“黑榜”,，可減免物業(yè)費(fèi)

【明確】物業(yè)公司被列入住建部門(mén)公布的物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)“紅黑榜”中黑榜名單,，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)存在較大瑕疵，業(yè)主主張當(dāng)年度的物業(yè)費(fèi)予以減免的,，法院可支持,。

唐某、宋某系某小區(qū)業(yè)主,，自2018年1月1日起未交納物業(yè)費(fèi),，主張系因物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)水平差而拒交。該物業(yè)公司被列入2021年度某區(qū)第二季度物業(yè)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)“黑榜”,。被列入“黑榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，不同程度存在服務(wù)質(zhì)量差、被業(yè)主集中投訴等問(wèn)題,。

法院生效判決認(rèn)為,，根據(jù)唐某、宋某提交的主張某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)方面存在瑕疵的材料以及該物業(yè)公司被住建部門(mén)列入“黑榜”的事實(shí),，可以認(rèn)定該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵,，判決該物業(yè)公司列入物業(yè)“黑榜”當(dāng)年度的物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)算。

法院表示,，在業(yè)主主張物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵的案件中,，如何對(duì)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作出評(píng)價(jià)是此類(lèi)案件的審理難點(diǎn)。該案結(jié)合住建部門(mén)推行的物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”制度和相關(guān)證據(jù)規(guī)則進(jìn)行裁判,，將住建部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的評(píng)價(jià)應(yīng)用于司法實(shí)踐,，有利于督促物業(yè)公司提升服務(wù)品質(zhì)，從源頭化解物業(yè)矛盾,。

業(yè)主安裝充電樁,，物業(yè)公司應(yīng)提供必要協(xié)助

【明確】業(yè)主申請(qǐng)?jiān)谧再?gòu)車(chē)位上為新能源車(chē)輛安裝充電樁，在不影響小區(qū)用電安全,、消防安全的前提下,，物業(yè)公司應(yīng)提供必要協(xié)助義務(wù),。

張某系某小區(qū)業(yè)主，張某與開(kāi)發(fā)商簽訂《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》,，取得該小區(qū)地下停車(chē)位的使用權(quán),。張某申請(qǐng)?jiān)谠撥?chē)位安裝充電樁，要求物業(yè)公司依照電力公司規(guī)定出具同意安裝充電樁證明并在安裝過(guò)程中予以配合與協(xié)助,，而物業(yè)公司以安裝充電樁需要小區(qū)業(yè)主共同決定以及存在安全隱患為由拒開(kāi)證明,。

法院生效判決認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于加快居民區(qū)電動(dòng)汽車(chē)充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》的要求,，物業(yè)公司對(duì)個(gè)人用戶在其固定車(chē)位加裝充電基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)予以支持與配合,。業(yè)主為自購(gòu)車(chē)位安裝充電樁因布設(shè)電線等需要使用共有部分，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人為提升專(zhuān)有部分價(jià)值對(duì)公共部分的合理使用,，其申請(qǐng)?jiān)谠撥?chē)位安裝充電樁并不違反物權(quán)使用規(guī)定,。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助義務(wù)，保障充電樁的建設(shè)和投入使用,。同時(shí),，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主安裝充電樁亦負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)，對(duì)可能產(chǎn)生安全隱患的行為應(yīng)及時(shí)督促業(yè)主整改,，防止和減少違法違規(guī)用電等行為發(fā)生,。

法院表示，民法典首次將綠色原則作為基本原則載入法律,，相關(guān)部門(mén)也已出臺(tái)多項(xiàng)政策,，助推解決新能源汽車(chē)充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難題。因此,，業(yè)主如有安裝充電樁的合理需求,，物業(yè)公司不得任意拒絕，不得擅自私設(shè)“門(mén)檻”而應(yīng)積極協(xié)助,。

違規(guī)占用消防通道延誤消防救援,，業(yè)主被判賠償

【明確】物業(yè)公司不履行，不適當(dāng)履行或者錯(cuò)誤履行消防安全職責(zé),，致使消防設(shè)施未保持完好有效，影響火災(zāi)救援,，導(dǎo)致火災(zāi)蔓延擴(kuò)大的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；業(yè)主違規(guī)占用消防通道,，影響,、延誤消防救援，導(dǎo)致火災(zāi)損失擴(kuò)大的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任,。

陳某,、張某系某小區(qū)業(yè)主。2023年5月16日晚,，因陳某,、張某之孫不慎引燃室內(nèi)物品導(dǎo)致失火?；馂?zāi)發(fā)生后,，鄰居用滅火器滅火，發(fā)現(xiàn)滅火器沒(méi)有干粉,；消防人員趕到后,，發(fā)現(xiàn)本樓層消防栓無(wú)水可用，后從相鄰樓棟接水才將火撲滅,。同時(shí),，消防救火車(chē)進(jìn)入小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共道路上有李某的車(chē)輛及其他車(chē)輛妨礙消防車(chē)通行,，延誤了消防救援,。對(duì)于火災(zāi)損失，陳某,、張某起訴某物業(yè)公司,、李某要求賠償。

法院生效判決認(rèn)為,，某物業(yè)公司雖非火災(zāi)的直接責(zé)任人,，但是在履行物業(yè)服務(wù)合同期間，其未確保小區(qū)消防設(shè)施完好,，造成室內(nèi)消防栓無(wú)水,，延緩了救火時(shí)間，對(duì)火災(zāi)損失擴(kuò)大負(fù)有責(zé)任,；同時(shí),，未盡到交通秩序維護(hù)職責(zé)，未確保消防通道暢通,，導(dǎo)致消防車(chē)輛不能正常通行,，延誤救援；此外,，某物業(yè)公司消防控制室值班人員未持證上崗,，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)應(yīng)對(duì)不及時(shí)，某物業(yè)公司對(duì)火災(zāi)損失擴(kuò)大存在一定過(guò)錯(cuò),，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。另外，業(yè)主李某未按規(guī)定停放車(chē)輛占用消防通道,，妨礙了消防車(chē)的正常通行,，延誤了救火時(shí)間,，對(duì)火災(zāi)損失的擴(kuò)大負(fù)有一定責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任,。最終,，法院酌情認(rèn)定某物業(yè)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，業(yè)主李某承擔(dān)5%的賠償責(zé)任,，其余損失由陳某,、張某自擔(dān)。

法院表示,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)的共用消防設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行維修,、保養(yǎng)和檢測(cè)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效,；及時(shí)勸阻,、制止影響消防安全的行為，對(duì)勸阻,、制止無(wú)效以及拒不整改火災(zāi)隱患的,，及時(shí)報(bào)告消防部門(mén)。如物業(yè)公司未盡到消防安全管理職責(zé),，導(dǎo)致火災(zāi)損失擴(kuò)大的,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主違規(guī)停車(chē)占用消防通道的行為違反了消防法的規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約,，一旦發(fā)生火災(zāi)等安全事故,，占用消防通道的行為人可能需要承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

長(zhǎng)沙法院還發(fā)布了另幾起涉物業(yè)糾紛的典型案例,，分別明確：

列入小區(qū)公攤面積的地面停車(chē)位,，屬于全體業(yè)主共有；

新物業(yè)合同生效后,，舊物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)向新物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)；

物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)全面,、合理地公開(kāi)其掌握的小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項(xiàng)的資料和情況；

調(diào)整物業(yè)費(fèi)屬于應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)之一,，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序擅自提高物業(yè)費(fèi)的,，對(duì)業(yè)主不產(chǎn)生拘束力,。