長沙晚報掌上長沙12月5日訊（全媒體記者 鄧艷紅 實習(xí)生 唐莉） “您好,！受湘誠物業(yè)委托，提醒您交納其服務(wù)期間物業(yè)費……”連日來,，芙蓉區(qū)東湖社區(qū)西南明苑小區(qū)不少業(yè)主都收到這樣一條催繳物業(yè)費的短信,；還有一些業(yè)主接到了電話，自稱是法務(wù)的人在電話中說將起訴欠費的業(yè)主,。

　　記者調(diào)查了解到,，業(yè)主們之所以拒交物業(yè)費，是認為此前由社區(qū)與該物業(yè)公司續(xù)簽的合同無效,。

　　業(yè)主：未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)簽訂的合同無效

　　西南明苑是經(jīng)濟適用房小區(qū),，有500多戶住戶，自2001年交付使用,，最初按照長沙市經(jīng)濟適用房小區(qū)的一般標準——每平方米0.5元繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　2013年,，西南明苑小區(qū)成立了第一屆業(yè)主委員會,。2016年，第一屆業(yè)委會任期到期,，新的業(yè)委會成立遭遇了重重阻力,，直到2018年11月，第二屆業(yè)委會才成立,。

　　由于沒有成立業(yè)主委員會,，在這期間小區(qū)的很多事項都是由東湖社區(qū)代為管理。2017年12月,，原業(yè)委會與湖南省湘誠物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同到期,。12月27日，東湖社區(qū)與湘誠物業(yè)續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同,，合同期限為2017年12月29日至成立新的業(yè)委會并簽訂新的物業(yè)公司為止,，物業(yè)費為每平方米0.8元。

　　記者在這份物業(yè)服務(wù)合同上看到,，這份合同上簽了東湖社區(qū)黨支部書記,、主任王紅宇的名字，還有西南明苑小區(qū)5位樓棟組長代表也簽了名,。

　　對這份由社區(qū)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，很多業(yè)主表示不知情、不認可,。第二屆業(yè)委會代表周利佳介紹,，簽合同前沒有召開業(yè)主大會征得業(yè)主“雙過半”同意（即當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意），簽合同后沒有公示,，業(yè)委會直到今年3月才拿到這份合同,。還有業(yè)主表示,，沒有經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，社區(qū)無權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，因此該合同是無效合同,。

　　社區(qū)及物業(yè)：簽合同時咨詢過律師意見

　　如今，湘誠物業(yè)已按照此前與社區(qū)簽訂的合同要求退出西南明苑小區(qū),。湘誠物業(yè)項目經(jīng)理袁小軍告訴記者,，他們正準備通過司法途徑，起訴欠費的業(yè)主,。

　　一些業(yè)主不愿意交費,、還有一些業(yè)主表示只會按照漲價前的0.5元每平方米交費，他們的主要依據(jù)便是：物業(yè)服務(wù)合同是由社區(qū)代簽的,，是一份無效合同,。

　　針對業(yè)主的質(zhì)疑，王紅宇表示合同是合法的,，因為當時小區(qū)沒有業(yè)委會,，社區(qū)和物業(yè)公司在簽訂合同時也咨詢過律師意見。王紅宇說,，如果業(yè)主認為合同無效,，可以起訴社區(qū)或是物業(yè)公司。

　　記者在采訪中了解到,，一些業(yè)主不交物業(yè)費,，是因為他們認為，物業(yè)多年來不公示小區(qū)公共收益賬目,，他們認為這些收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主,；其次，還有一些業(yè)主認為,，物業(yè)在使用維修基金的程序方面也存在問題,，將維修基金掏空了。

　　針對小區(qū)業(yè)主的指責(zé),，袁小軍回應(yīng)稱,，小區(qū)的公共收益，物業(yè)大概每半年公示一次,；維修基金則都用在小區(qū)修繕和公共設(shè)施的維護上了,，程序都是合法的?！熬S修基金的使用在住建部門都有備案,，業(yè)主可以去查詢?！?/p>

　　律師：社區(qū)作為主體簽物業(yè)合同欠缺法律依據(jù)

　　針對業(yè)主和物業(yè)爭論的焦點,，在小區(qū)沒有成立業(yè)委會的情況下,，社區(qū)是否有權(quán)代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同呢？

　　湖南萬和聯(lián)合律師事務(wù)所律師李健表示,，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定,，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。此外第二十一條還規(guī)定了在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。

　　由此可見條例只規(guī)定業(yè)主委員會與建設(shè)單位可以簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，并沒授權(quán)社區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此按法無授權(quán)不可為的法理,，社區(qū)直接作為合同主體簽訂物業(yè)服務(wù)合同是欠缺法律依據(jù)的,。

　　湖南弘一律師事務(wù)所律師謝惠明也表示，按照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條之規(guī)定,，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)由業(yè)主共同決定。小區(qū)更換物業(yè)公司,，應(yīng)該首先召開業(yè)主大會,，由全體業(yè)主決定,，可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式，至少應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。如果如業(yè)主所言,，社區(qū)并沒有經(jīng)由業(yè)主共同決定，該物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬無效合同,。