長(zhǎng)沙晚報(bào)掌上長(zhǎng)沙9月20日訊（全媒體記者 李廣軍 通訊員 李思?jí)m  鄒晴）開(kāi)發(fā)商將小區(qū)架空層改為停車場(chǎng)，并進(jìn)行封閉,、占有,、買賣，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為侵犯其權(quán)利,，于是將開(kāi)發(fā)商起訴至法院,。案涉架空層到底歸誰(shuí)所有？20日,，寧鄉(xiāng)市法院通報(bào)了一起物權(quán)糾紛案,，法官提醒，建筑物架空層為建筑物的共有部分,，業(yè)主依法對(duì)此享有共有和共同管理的權(quán)利,。

某公司在寧鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)了一個(gè)小區(qū)，項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》明確,，房屋分層平面圖案涉的商業(yè)街A,、B棟第二層均為架空休閑層，C棟第二層為公共休閑層,。項(xiàng)目建成后,，該公司未經(jīng)全體業(yè)主同意便擅自將上述架空層改造為停車位進(jìn)行出售。業(yè)委會(huì)認(rèn)為該公司侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，遂將其訴至寧鄉(xiāng)市法院,，要求確認(rèn)架空層歸全體業(yè)主所有并要求公司將架空層恢復(fù)原狀。

某公司則認(rèn)為,，案涉的架空層未計(jì)算在建筑公攤面積內(nèi),，不屬于全體業(yè)主共同所有,，因而改造架空層的行為是公司對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處置，無(wú)需經(jīng)過(guò)業(yè)主同意,。

寧鄉(xiāng)市法院審理認(rèn)為,，案涉商業(yè)街小區(qū)A、B,、C棟二層并未單獨(dú)進(jìn)行權(quán)利登記,，依附于主體建筑而存在。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十三條,、第二百七十四條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定可知,，架空層應(yīng)屬于建筑物結(jié)構(gòu)部分，屬于全體業(yè)主共有,，因其系由業(yè)主和使用人共同使用的公共設(shè)施,，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同,，其依附于主體建筑而存在,，并非獨(dú)立的房屋主體。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將新建住宅全部出售之后,，公共設(shè)施的權(quán)屬亦應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有,，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單獨(dú)保留架空層的使用權(quán)。

本案中,，案涉商業(yè)街A,、B、C棟二層被規(guī)劃為架空休閑層和公共休閑層,，某公司并未提供證據(jù)證明該規(guī)劃已被修改,，故對(duì)于業(yè)主關(guān)于案涉商業(yè)街A、B,、C棟二層架空層為全體業(yè)主所有的訴請(qǐng),，法院予以支持。

關(guān)于某公司辯稱案涉架空層面積未納入每戶房屋的建筑面積分?jǐn)?，不?yīng)歸屬于全體業(yè)主共有的主張,，法院認(rèn)為,，建筑面積是否計(jì)入公攤面積,，不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標(biāo)準(zhǔn),。同時(shí),，開(kāi)發(fā)商售出房屋時(shí)，在合同中亦未就架空層歸開(kāi)發(fā)商所有作出明確約定,，架空層權(quán)屬應(yīng)隨房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,，即歸屬于業(yè)主所有,。因此，對(duì)某公司的辯稱意見(jiàn)法院不予支持,。

據(jù)此,，法院依法作出判決，案涉商業(yè)街小區(qū)A,、B,、C棟二層歸全體業(yè)主共有；某公司在判決生效之日起三十日內(nèi)將案涉商業(yè)街小區(qū)A,、B,、C棟二層恢復(fù)原狀。一審宣判后,，某公司不服提出上訴,，長(zhǎng)沙中院二審駁回上訴，維持原判,。

“小區(qū)架空層的設(shè)計(jì)可以給業(yè)主提供生活便利,、滿足日常需求，進(jìn)一步提高居住體驗(yàn),。本案中的建筑物架空層為建筑物的共有部分,，業(yè)主依法對(duì)此享有共有和共同管理的權(quán)利。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主共同決定,。”法官表示,，開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)公司等擅自占用、處分業(yè)主共有部分,、改變其使用功能或者進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀,、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失,。因此，公司擅自改建,、占用業(yè)主共有的架空層空間行為,，違反了建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)向小區(qū)業(yè)委會(huì)返還案涉架空層空間,。